【图】个人住房贷款有什么风险与应对措施

个人住房贷款风险

1、职员道德风险

主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。

2、贷款审查风险

贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。

3、违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

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4、流动性风险

(1)目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。

(2)银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

5、经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。

6、利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。

7、银行操作风险

(1)贷前调查未尽职，对借款人提供的相关资料和资信状况等情况缺乏深入实际的调查评估。内部欺诈，明知虚假信息故意隐瞒。“面谈”、“面签”流于形式，致使其他人假冒签字，合同无效。

(2)贷中录入人员将重要要素录入错误。审贷人员审查不仔细，未发现明显伪造材料。合同制作人员打印合同时将抵押人、抵押物地址等重要要素打印错误，致使合同存在缺陷。抵押人员抵押未落实。对于凭抵押放款的，不是抵押人本人去办理抵押而未发现，致使抵押落空。放款审查人员未落实审贷意见，或对合同、担保不符合放款条件的贷款把关不严。

(3)贷后没有按期对楼盘进行检查。对已竣工交付房产，没及时落实抵押。对于大额可疑贷款没有按时做贷后检查。对逾期贷款未及时催收，未能及时发现和处置信贷风险。

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个人住房贷款风险防范

1、从银行自身建设来看，银行应进一步改善服务质量，提高服务效率，开发新的贷款品种，降低各项费用，用人性化的服务来调动购房者借款的积极性。推行并执行信贷人员跟踪反馈制度，促进贷后管理工作的稳健运行，以此加强个人住房贷款风险控制。

2、从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。主要体现在：

首先要通过立法对违背诚信原则的各个领域给予严厉惩罚，包括：中介机构出据虚假评估报告、生产企业生产假冒伪劣商品，借款人恶意逃废银行债务等，这些企业和个人应该为他们的违法行为付出高昂的代价。

其次要由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系，并且能够做到信息全社会共享和评价结果客观公正，某个企业和个人一旦被确认存在不良信用记录，那么他将无法再获得包括借款。开立信用卡等在内的任何信用支持，这样便可以从根本上保证银行贷款的安全性，并且可以减少贷款过程中的保证费用。

3、加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。3在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

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