购房商业贷款程序是什么样的

申请流程

    提交贷款申请

当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件;外地户籍需要提供暂住证或者居住证;工作单位出具的收入证明;买卖合同、首付款发票或者收据;近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上五项资料外，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，还要详细询问贷款银行要求的其他资料。

    银行受理调查

银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

    银行核实审批

贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

    双方办理相关手续

银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

    银行发放贷款

所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。

提供和签署的贷款资料

    借款人提供的贷款资料

1.借款人及配偶身份证原件及复印件一份

2.借款人及配偶户口簿的原件以及复印件一份(户口本复印首页,户主页,借款人及配偶页,变更页)

3.借款人婚姻证明原件及复印件一份(如未婚写未婚声明)

4.借款人扣款存折原件及复印件一份

5.借款人收入证明书原件

6.借款人单位企业法人营业执照副本复印件.

7.学历证原件及复印件一份(大专以上的提供)

8.借款人首付款发票原件及复印件一份

9.北京市商品房预售合同正本原件及复印件一份

    借款人应签署贷款资料

1.个人住房贷款申请表一份,注:申请表背面申请人栏,抵(质)押人意见栏已婚的借款人及配偶都签字,未婚的借款人一人签字.

2.个人购房贷款面谈笔录一份(示范)注:已婚的借款人及配偶豆签字,未婚的借款人一人签字.

3.个人购房担保借款授权委托书一份,注:同上

4.同意抵押承诺书一份,注:同上

5.个人购房担保借款合同4份,第14页上方借款人处借款人本人签字,下方左边抵押人处借款人签字,右边抵押人处已婚的借款人配偶签字，未婚的右边不签.借款合同借款人在骑缝处签字。

6.房地产抵押清单4份,注:上方抵押人全称处借款人签字,下方抵押人签字盖章处借款人签字。

7.个人借款凭证,注第2页左下方借款人签字。

8.共同还贷承诺书,注:借款人及配偶都签字。

贷款金额

1、房屋面积大小。银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。

2、房龄长短。房龄越老，办理贷款的机率越小。对于银行来说，房龄超过30年的房子，银行基本上都不放贷款了。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。

3、房屋外在因素。理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施、学区等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。

选择的银行方法

1、贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付三成、基准利率;第2套房首付五成、利率上浮10%的政策。头次使用公积金贷款，首付二成，最多可贷120万五年以上的公积金贷款利率均按照3.25%来执行。

2、建成年代与贷款年限。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的建成年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限<50年”。

3、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

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