如何投资美国房产 投资美国房产有哪些问题

　　投资美国房产是现在很多国内土豪的战略，但是由于中国房产市场和美国房产市场的模式有很大的不同，所以对于投资者有必要对投资美国房产的注意事项了解清楚如何投资美国房产，尤其注意的是不能用中国思维来买美国房子。

　　如何投资美国房产

　　一、购买新房还是二手房?

　　在中国，很多人都乐意买新房子，但是在美国，大多数在市场上交易的美国房产是二手房，占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

　　我们要知道在美国，新建的美国房产一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生 活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。

　　如果你想买到一套全新的美国房产，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子;另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲， 比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

　　当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新的美国房产，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

　　二、房子是不是越老越不值钱?

　　答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据美国房产的状况的不同，价值差别会很大。

　　一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低;如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。

　　这里要提一下，如何投资美国房产中美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观;如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

　　总之，在选择美国房产的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的;当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏, 经济衰退，房子的价值也有可能下降。

　　三、买学校附近的房子(学区房)好不好?

　　对于是否购买美国学区房，这是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的美国房产相比，一般有5% 的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便;但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

　　如果购买美国房产是用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高 些如2100或2200美元/月;所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是美国房产初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。

　　另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不够爱护，间接造成保养成本上升;所以综合考虑，学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。

　　四、选择城市屋还是独立屋?

　　城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元(较 差的城市)到几千万美元的独立屋都有;在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。

　　如果够买的美国房产用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小;但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。

　　如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋;如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择;如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋(作为投资的情况)。

　　五、该买在那个城市?

　　首先确定自己购买美国房产的预算，能够拿多少钱来买房?综合预算和其他因素，就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 建议你一定要仔细查看我们提供的"城市行情表"及"学校成绩一览表 ", 从中分析。这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。